本文来自微信公众号“中达研究”，作者：中达证券研究团队，原标题《【中达研究|周报】一线销售环比稳定增长，会议明确政策优化空间》。
(资料图)
报告要点
数据要点：
本周，42个主要城市新房成交面积环比上升16%，2023年累计成交面积同比上升1%。其中一线环比上升较多城市为上海、深圳，环比上升28%、13%。一线城市累计成交面积同比上升14%，二、三线城市累计成交面积分别同比下降2%、0.2%。2023年累计交易量下降较多城市包括芜湖、莆田、宝鸡，分别下降40%、29%、30%。
截至7月28日，13个主要城市可售面积(库存)环比下降0.4%;平均去化周期20.7个月，环比上升13%。东营和温州去化周期环比上升较多，分别上升51%和43%，去化周期分别由上期的11.0个月和21.7个月变动至16.6月和31.1个月。
本周，15个主要城市二手房交易建面下降2%。其中环比上升较多城市为厦门、金华，分别环比下降29%、27%。2023年累计成交面积同比上升43%。2023年累计同比下降较多城市为宝鸡，同比下降45%。
本周观点：
本周，一、二、三线新房成交环比分别上升15%、9%、30%，带动重点城市新房成交面积环比增速转正，环比上升16%。从城市区域来看，泰安成交环比大幅上升148%，带动北部区域成交面积环比上升较多，环比上升64%。二手房成交方面，重点城市二手房成交面积环比降幅扩大1pct，主要系厦门、宝鸡等地成交环比转负，及金华等城市成交环比进一步下跌导致。
库存方面，重点城市去化周期环比继续上升，增速较上周提升2pct。一线城市中，北上广去化周期环比增速放缓，深圳环比降幅继续扩大，带动一线城市去化周期环比与上周持平;其他城市中，杭州等城市环比持续上升驱动整体去化周期环比进一步上升。
投资建议:
一线明确表示或有新政跟进，地方一城一策持续优化。7月政治局会议对行业未来发展进行了定调，本次会议表述中未提及“房住不炒”，并明确了“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”。与之相对应地，周内住建部部长倪虹提出进一步落实降低首套首付比例、贷款利率及改善性住房换购税费减免、认房不认贷等政策，税务总局亦表示“房产买卖或出租多项税费可免征”。另外，随着住建部会议召开，部分城市住建局亦有所表态，尤其北深广三地会议明确表示将根据市场实际情况，或将出台相应政策持续跟进。从各地会议表述来看，地方“一城一策”或仍有新的拓展空间，部分一线城市政策落地或更加细化，如深圳住建局提出“会同各区抓好贯彻落实”;其他地方政策上，合肥率先提出推进“现售”及“取消公摊”试点等。展望未来，降低首付比例等政策实施范围或逐步扩容，进一步满足刚需及改善性住房需求。除支持住房消费之外，住建部亦对“保交楼”及保障房建设提出要求，各地优化政策落地或有所加快。维持行业“强于大市”评级。
风险提示：调控政策存不确定性;公司销售结算或出现波动。
报告正文
1. 行业表现
1.1 地产开发行业表现
本周，佳兆业集团、合景泰富集团、时代中国控股本周涨幅居前。深圳控股、金辉控股、绿景中国年初至今涨幅居前。
图 1：佳兆业集团、合景泰富集团、时代中国控股本周涨幅居前
数据来源：Wind，中达证券研究
图 2：深圳控股、金辉控股、绿景中国年初至今涨幅居前
数据来源：Wind，中达证券研究
图 3：合景泰富集团、碧桂园、新城发展本周换手率居前
数据来源：Wind，中达证券研究
1.2 物业管理行业表现
本周，宝龙商业、新城悦服务、银城生活服务本周涨幅居前。滨江服务、中海物业年初至今涨幅居前。
图 4：宝龙商业、新城悦服务、银城生活服务本周涨幅居前
数据来源：Wind，中达证券研究
图 5：滨江服务、中海物业年初至今涨幅居前
数据来源：Wind, 中达证券研究
图 6：碧桂园服务、保利物业、合景悠活本周换手率居前
数据来源：Wind, 中达证券研究
2. 主要城市成交表现
2.1 新房成交数据
表 1：主要城市交易量情况，本周新房成交环比回升
数据来源：各地房管局，中达证券研究;
注：数据截至2023/7/28
表 2：主要城市新房库存与去化周期情况，本周主要城市平均去化周期约20.7个月
数据来源：各地房管局，中达证券研究;
注：数据截至2023/7/28;平均环比及平均同比为各城市变动平均值
2.2 二手房成交及价格数据
表 3：主要城市二手房成交量情况，东莞本年至今涨幅较大
数据来源：各地房管局，中达证券研究;
注：数据截至2023/7/28
图 7：二手房挂牌出售价格指数近期稳中有降
数据来源：Wind，中达证券研究;
注：截至2023/7/23
图 8：一线城市二手房价格指数有所上升
数据来源：Wind，中达证券研究;
注：截至2023/7/23
图 9：二线城市二手房价格指数有所下降
数据来源：Wind，中达证券研究;
注：截至2023/7/23
图 10：三线城市二手房价格指数有所下降
数据来源：Wind，中达证券研究;
注：截至2023/7/23
图 11：四线城市二手房价格指数小幅下滑
数据来源：Wind，中达证券研究;
注：截至2023/7/23
3. 重要政策及动态
3.1 本周重要行业政策与新闻
表 4：本周要闻：政治局会议提出“适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱”
数据来源：Wind，政府网站，中达证券研究
3.2 本周重点公司新闻及公告
表 5：本周公司动态：保利置业集团成功发行规模为人民币10亿元2023年第二期中期票据
数据来源：Wind，公司公告，中达证券研究
风险提示：
1.行业调控及融资政策或存在一定不确定性，影响上市公司销售业绩;
2.宏观经济波动可能对行业内企业经营造成一定影响。
标签：
